Taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkını veren ve bir ön sözleşme olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taraflar ana sözleşmenin kurulmasını hüküm altına almak istemektedirler. Bir diğer deyişle, ileride tapu memuru önünde resmi bir şekilde yapılması gereken taşınmaz satım sözleşmesi yapılmasının taahhüt edilmesidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile vaat eden belli bir taşınmazı satmayı, vaat alan da bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Böylece her iki taraf karşılıklı borçlanmış olurlar, yapılan bu önsözleşme ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediğinde diğer tarafın ifayı talep etme hakkı doğacaktır. Birden fazla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması durumunda kadimlik ilkesi gereği tarih olarak önce yapılan sözleşme geçerli kabul edilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için;
- Noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. (Doktrin ve pratikte tapu idaresinde de yapılabileceği kabul edilmektedir.)
- Sözleşmeye konu tapusu olan taşınmaz belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
- Satış bedeli sözleşmede belirlenmiş olmalıdır.
Bu geçerlilik şartlarını detaylıca inceleyecek olursak,
Noterlik Kanunu m.60/3’te noterin görevleri arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak düzenlenmiştir. Aynı kanunun 89.maddesinde ise gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yine noterde düzenleme şeklinde yapılmasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir. Bu ön sözleşme noterde düzenlenebildiği gibi doktrin ve pratikte ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili tapu sicil memurları tarafından tapuda da düzenlenebilmektedir.
İki tarafın birbirine uygun olarak açıkça ortaya koydukları iradeleriyle oluşan bu sözleşme neticesinde taraflardan herhangi biri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini talep edebilir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesiyle birlikte sözleşmeden doğan kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşıda ileri sürülebilecektir.
Noterde usulüne uygun olarak hazırlanan satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerli olacaktır. Ancak bu ön sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmediğinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen taraf, tapu kütüğü kayıtlarına güvenerek işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez.
Tapusuz bir taşınmazla ilgili gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılamaz, taraflar arasında yapılan sözleşme ancak “zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi” olarak kabul edilebilir. Tapusuz taşınmaza yönelik bu ön sözleşmenin yapılamayacağını Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 1996/9378, K. 19967/4125, T. 25.06.1997 kararında “..tapusuz taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi değildir..” diyerek açıkça ortaya koymuştur.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini taşınmazın maliki olmayan kişi tarafından da yapılabilir, önemli olan ana sözleşmenin yapılacağı sırada taşınmaz satışını vaat eden kişinin taşınmazın maliki olmasıdır. Ana sözleşme yapılırken satış vaadi sözleşmesini yapan taraf hala malik değilse ve sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa edemiyorsa, Borçlar Kanunu’nun ifa imkânsızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği taahhüt alanın sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zararlarının tazmin edilmesine karar verilir.
Paylı mülkiyet olan gayrimenkullerle ilgili olarak paylar belirli ise, payın belli bir bölümü veya tamamı için de bu sözleşme yapılabilir. Elbirliğiyle mülkiyetin varlığı halinde ortaklardan birinin ortaklık dışı kişiyle yapacağı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt muamelesi niteliğinde olup elbirliği ortaklığı çözülünceye ya da paylı mülkiyete dönüşünceye kadar ana sözleşmenin ifası mümkün değildir. Elbirliğiyle mülkiyet söz konusu olan taşınmaza ilişkin yapılan satış vaadi sözleşmesine dayanarak vaat alacalısı tapu iptal ve tescil talebinde bulunamaz. Ancak Borçlar Kanunu hükümleri gereğince borcunu ifa etmeyen vaade bulunan taraf temerrüde düşecektir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi, sözleşmede belirlenen edimin zamanaşımına uğraması veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaat edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaat eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaat edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar. Sözleşmenin feshedilmesiyle sona erme hali için bu işlemin noterde yine usulüne uygun olarak yapılması gerekmektedir.
Diğer bir fesih yolu ise Borçlar Kanunu’nun 106’nci maddesine göre taraflardan birinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde diğer tarafın fesih ihbarı göndermesidir. Sözleşmenin fesih edilmemesi durumunda ise, taraf karşı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmediğinden dolayı doğan zarar tutarının ve yükümlülüklerinin yerine getirilmesini talep edebilecektir. Davacının, davalının temerrüde düşmesi nedeniyle yukarıda anılan madde uyarınca seçimlik haklarından birini kullanma hakkı vardır. Davacı satımın feshi ile birlikte yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebi ile doğan zararı da talep etme hakkına sahiptir.
Sözleşmede kararlaştırılan bedel tamamen ödenmiş ancak buna rağmen sözleşmenin öbür tarafı üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmekten kaçınıyorsa, yani taşınmazın devrini gerçekleştirmiyorsa taşınmazı almayı vadeden tapu iptali ve tescil davası diğer bir adıyla cebri tescil davası açarak taşınmazın kendisine devrini mahkemeden talep edebilir. Bu davanın dayanağı Medeni Kanunu’nun 716. maddesidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin önemli sona erme sebeplerinden biri de zamanaşımına uğramasıdır. Borçlar Kanunu’nun 125’nci maddesine göre satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2000/2066, K. 2000/2448, T. 13.04.2000 kararına göre zamanaşımı süresi ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlayacaktır. Ayrıca belirtmek gerekirse taraflarca sözleşmeye eklenen zamanaşımından feragat şerhinin kanunen herhangi bir geçerliliği yoktur.
Hak kaybı yaşamamak adına yapılacak bu gibi önemli sözleşmelerin kurulması ve devamı aşamalarında konusunda uzman avukattan yardım almanızda fayda vardır. Tüm hukuki iş ve işlemleriniz ile ilgili bilgi ve yardım almak için bizimle her zaman iletişime geçebilirsiniz.
