Enflasyon/Kur Artışının Kira Bedeline Etkisi

TBK MADDE 344

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

 Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Yukarıda yer alan kanun metniyle, kira bedelinin artırımının hangi şartlarda gerçekleştirileceği ve açılacak tespit davasının hangi durumlarda mümkün olabileceği düzenleme altına alınmıştır.

İlgili düzenlemeye göre kira artışlarında öngörülen yasal oran uygulanmak zorundadır. Yasal orandan fazla uygulanan kira artışlarının ise hukuken bir geçerliliği yoktur.

Yasal düzenlemeye göre, kira artışının hangi dönem ve neler dikkate alınarak gerçekleştirileceği aşağıda maddeler halinde yer almaktadır:

1. Tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları.

Taraflar arasında bu yönde akdedilen bir sözleşme geçerlidir. Ancak taraflar arasında kararlaştırılan kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bir kira sözleşmesi 1 yıldan uzun süreli olsa bile bu kural yine de geçerlidir.

***TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen bir orandır. Her aya ilişkin olacak şekilde de TÜFE oranı belirlemesi yapılır.

2. Taraflar yeni dönem kira bedeline ilişkin anlaşma yapmamışlarsa.

Böyle bir durum söz konusu olduğunda, tarafların birlikte veya ayrı ayrı mahkemeye başvurmaları durumunda yeni dönem kira bedelini mahkeme belirleyecektir. Bu durumda ise kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralanan taşınmazın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

3. ***Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreli yapılmış ise veya 5 yıldan fazla yenilenmişse.

Taraflarca bu konuda bu konuda bir anlaşma yapılmış olsun olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakim tarafından belirlenecektir.

***Her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Bu düzenlemeye göre kira bedeli tespitinde hâkimin dikkate alacağı hususlar:

• TÜFE artış oranı
• Kiralananın durumu
• Emsal kira bedelleri
• Hakkaniyet

*** Dikkat edilirse burada gerçekleştirilecek tespitte TÜFE artış oranı artık üst sınır değildir. Yani bir kira sözleşmesinin süresi 5 yılı aşmışsa TÜFE’ye bağlı kalınmaksızın emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakim tarafından uyarlama gerçekleştirilecektir.

***Yani, 5 yıldan kısa kira sözleşmelerinde yalnızca TÜFE oranı dikkate alınarak artırım gerçekleştirilirken, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan fazla yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, açılacak bir tespit davasıyla emsal kira fiyatları baz alınarak hakim tarafından hakkaniyete göre artırılacaktır.

Burada şuna dikkat edilmesi gerekmektedir. Taraflar aralarında enflasyon, altın veya dövize endeksli artışları kabul etseler bile yasal olarak bu geçerli değildir.

Kiraya veren, enflasyon/kur artışını ileri sürerek kira bedelinin artırılmasını isteyemeyecektir. Kanuni düzenlemeye göre 5 yılın sonunda emsal kira bedellerine göre uyarlama adına tespit davası açılabilecekse de, burada yine artış döviz kuruna göre değil, emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakim tarafından hakkaniyete göre yapılacaktır.

***Türk Borçlar Kanunu kiracıyı tüketici olarak kabul etmekte ve kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmektedir. Bu doğrultuda kira artışının bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin son on iki aylık ortalamalara göre yapılabileceğini öngörmektedir. (Yukarıda bahsettiğimiz şekilde, yalnızca 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan fazla yenilenen kira sözleşmelerinde emsal kira bedelleri dikkate alınarak artırım yapılabilecektir. Kira sözleşmesi 5 yıldan az süreliyse ve yenileme süresi 5 yılı geçmemişse, artırım sadece TÜFE oranınca gerçekleştirilebilecektir.)

***Kısaca taraflar arasında kira sözleşmesinde 5 yılın sonunda kiraya veren mahkemeye başvurursa, hakim tarafından kira bedeli emsale göre belirlenir. Bu durumda bile belirlenecek oran döviz kurundaki artışa göre değil, esas olarak emsal kira bedellerine göre tespit edilir. Ancak burada mahkeme döviz kurunu dikkate almadan artırım gerçekleştirecek olsa da emsal kira bedelleri de döviz kurları dikkate alınarak kararlaştırıldığından döviz kuru hukuken olmasa da fiilen artırımda etkili olmaktadır.

UYARLAMA DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Yukarıda detaylıca açıkladığımız şekilde, tespit davası açılamayacaksa da uyarlama davası açılarak kira bedelinde enflasyon/kur artışı nedeniyle indirime/artırıma gidilmesi mümkündür.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen bir durumun ortaya çıkması durumunda borcun ifasının beklenilmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşecek bir durumda kiraya veren veya kiracı, hakimden sözleşmenin yeni koşullarına uyarlanmasını isteyebilecektir.

Aşırı ifa güçlüğü

TBK MADDE 138

 Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Kiralananın kullanım alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz gibi sebeplerle kira bedelinde azalma veya artma şeklinde bir uyarlama yapılabilecektir. Nitekim ilgili Yargıtay içtihadı da bu konuya dikkat çekmektedir:

YARGITAY 3. Hukuk Dairesi 2017/7910 E. 2019/4570 K.

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı, davalı ile aralarında 01/12/2009 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesinin bulunduğunu, her yıl TÜFE ve ÜFE rakamlarının ortalaması oranında artırım öngörüldüğünü, ancak zaman içerisinde meydana gelen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon, hayat şartlarının ağırlaşması dikkate alındığında ödenen kira bedelinin taşınmazın bulunduğu çevre ve muhite göre son derece düşük kaldığını belirterek aylık kira bedelinin 12.000 TL olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, taraflar arasında geçerli sözleşmede belirlendiği şekilde kira bedellerinin her yeni kira döneminde arttırılarak ödenmesi nedeniyle, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, 01/12/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren ve davalının eski kiracı olması nedeniyle hak ve nesafet indirimi yapılarak aylık net 10.200.-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-) 04/06/1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi, bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. Diğer bir deyişle, bir davada maddi olayı anlatmak taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak hakime aittir. (HMK. madde 33). Anılan yasal düzenlemeye göre davayı aydınlatma görevinin mahkeme hâkimine ait olmasına göre uyuşmazlığın çözümüne ilişkin hukuki nitelendirme yapılmalıdır.
Somut olayda, dava dilekçesinde davanın açılmasına dayanak gösterilen ekonomik değişimler, yüksek enflasyon, hayat şartlarının ağırlaşması gibi unsurlar ile birlikte kira sözleşmesinin 10 yıl süreli olduğu hususu birlikte değerlendirildiğinde sözleşmenin değişen şartlara intibakı (kira bedelinin uyarlanması) talep edilmektedir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK.nın yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlenmiş, “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, “uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulamada kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
Mahkemece, dava konusu kiralanan taşınmaza ilişkin aylık kira bedelinin 01/12/2015 tarihi itibariyle 10.200 TL olarak tespitine karar verilmiş ise de, davacının davadaki talebi kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Bu itibarla, “mahkemece yapılacak iş
yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman 3 kişilik bilirkişi kurulundan tüm bu veriler kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların araştırılıp değerlendirilerek bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik hüküm kurulmuş olması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
2-) Bozma nedenine göre, davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bendde açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, ikinci bendde açıklanan nedenle davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15/05/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

# Enflasyon/Kur Artışının Kira Bedeline Etkisi Enflasyon/Kur Artışının Kira Bedeline Etkisi Enflasyon/Kur Artışının Kira Bedeline Etkisi