Elbirliği Mülkiyetinde Satış Vaadi konusunda öncelikle elbirliği mülkiyetinin ne anlama geldiğini açıklamak faydalı olacaktır. Elbirliği mülkiyetine ilişkin düzenleme TMK 701. maddede yer almaktadır.
“Madde 701- Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” demektedir.
Elbirliğine konu bir taşınmazda elbirliği yani diğer bir ifadeyle iştirak halinde sahip olunan gayrimenkulün ortaklarından birisinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
İntikali Yapılmamış Gayrimenkulün Satış Vaadi kural olarak mümkündür. Örneğin miras yoluyla kazanılan bir gayrimenkulde intikal yapılmamış veyahut birden fazla mirasçısı olupta bu gayrimenkulde eğer paylı mülkiyete geçilmemiş ise şartların varlığı halinde satış vaadi yoluyla devir mümkündür.
İntikalden önce satış vaadinin tapu kayıtlarına şerh düşülmesi ifa imkansızlığı sebebiyle mümkün olamamakta birlikte daha sonra intikal gerçekleşir ise işbu satış vaadi sözleşmesi tapu müdürlüğüne sunularak şerh düşülebilmektedir.
Yargıtay 14. HD., E. 2021/130 K. 2021/979 T. 17.2.2021
“Davalıların murisi, 3.kişiye taşınmazların satışını taahhüt etmiş durumdadır. Hal böyle olunca dava konusu taşınmazlarda da elbirliği mülkiyeti devam ettiğinden paylı mülkiyete dönüşünceye kadar ifa olanağı doğmamaktadır.”
SATIŞ VAADİNDE/SATIŞTA TASARRUFUN İPTALİ
Elbirliği Mülkiyetinde Satış Vaadi sözleşmelerinde noterde düzenlenen sözleşmedeki bedelin yüksek olması halinde harçların fazla ödenmesi ihtimali dolayısıyla taraflar bazen satış bedelini düşük göstermektedirler. Yine tapuda satış aşamasında da düşük bedel üzerinden satış gösterildiğinde devri yapan kişinin 3.kişi alacaklıları tarafından ilgili gayrimenkul hakkında tasarrufun iptali talep edilmekte ve işbu gayrimenkul üzerine haciz konularak satışı yoluna gidilebilmektedir.(Ödenen gerçek bedelin banka kayıtları ve diğer ispat vasıtalarıyla ispatlanması durumu hariç olmak üzere)
SATIŞ VAADİNDE GABİN İDDİASI
Yine uygulamada yukarıda sayılan gerekçelerle bedelin sözleşmede düşük gösterilmesi ve gayrimenkul değerinin rayiç bedellerin çok altında kalmasından dolayı hak sahipleri tarafından gabin iddiasında bulunulabilmektedir.
Bunu bertaraf etmek için yani gabin iddiasına karşı satış vaadi sözleşmesine “tarafların ekonomik veya şahsi bir zorlama altında bulunmadığı, sözleşmeyi serbest iradeleriyle imzaladıklarını kabul, beyan ve taahhüt edildiği” şeklinde bir madde mutlaka eklenerek bu ihtimal zayıflatılabilir.
