Öncelikle Ecrimisil’in ne olduğunu tanımlamak gerekirse; bir taşınmazın tasarruftan bulunma hak ve yetkisine sahip olmayan bir kişi tarafından, mülkiyet hakkına sahip kişinin izni olmadan kullanması sebebiyle doğan “haksız işgal tazminatı”dır. Ecrimisil kira ödeme borcu değildir!

Haksız işgalde bulunan ecrimisil borçlusu gerçek veya tüzel kişinin, kötüniyetli olması ve söz konusu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma hak ve yetkisinin olmaması gerekir. Taşınmazın işgalden önceki haliyle elde edilebilecek muhtemel gelir geçmişe dönük olarak hesap edilir. Ecrimisil bedelinin ödenmesi tahliyeye engel değildir ve aynı zamanda haksız işgalciye mülkiyete dair herhangi bir hak sağlamaz!

Ecrimisil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmaktadır ve her ne kadar haksız fiil olarak tanımlanmış olsa da, Yargıtay içtihat ve uygulamaları ile Borçlar Kanunu kapsamındaki genel dava zamanaşımı süresinden farklı olarak 5 yıl ile sınırlanmıştır. Yani geriye dönük olarak 5 yıllık bedeli talep etme hakkı bulunmaktadır.

İyiniyetli olmayan haksız işgalci hak sahibi için de yapılması zorunlu olan giderlerin karşılığını isteyebilir ancak yararlı ve lüks giderleri isteyemez. Buna karşılık yararlı ve lüks giderleri mala zarar vermeden ayırmak mümkün ise haksız işgalcinin, aynen lüks giderler için iyiniyetli zilyedin sahip olduğu ayırma yetkisine sahip olması gerekmektedir.

Ecrimisil bedelinin belirlenebilmesi için, taşınmazın değerini etkileyecek; imar durumu, yüzölçümü, niteliği, verimi, alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, konumu, işgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, gerektiğinde ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturularak edinilecek bilgiler göz önünde bulundurulur.

Bu hususların dikkate alınmasıyla tespit edilen Ecrimisil, tespit tarihinden itibaren 15 gün içerisinde “Ecrimisil İhbarnamesi” ile işgalciye tebliğ edilir. Bu ihtarnamede taşınmazın bu şekilde kullanılmasının kabul edilmediği, rıza gösterilmediği ve rıza gösterilmeden kullanıldığı için ecrimisil bedeli talep edildiğinin belirtilmesi gerekir. Buna “intifadan men şartı” denilmektedir. Bununla birlikte ecrimisil davasından önce ortaklığın giderilmesi davası açılması da intifadan men şartının yerine getirildiği anlamına gelmektedir. İhbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde dilekçe ile itiraz hakkı vardır.

Yargıtay 1.Hukuk Dairesi’nin 03/03/2004 tarihli 2004/1772 Esas, 2004/2156 Karar sayılı kararında “Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.
a)Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar,
b)Kullanmadan doğan olumlu zarar,
c)Malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. Yüce Yargıtay’ın ilgili tüm Daireleri ve Yüksek Hukuk Genel Kurulu kararlarında, özetlenen bu ilkeleri esas almışlardır.” diyerek ecrimisilin kapsamını belirlemiştir.

Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir. Ancak, tespit ve takdir edilen ecrimisil bedeli kira bedelinden az olamaz.

İhbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde dilekçe ile itiraz hakkı vardır. Bu itiraz üzerine 30 gün içinde olumlu veya olumsuz olarak “Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi” düzenlenip ilgiliye tebliğ edilir. Bu tebligattan itibaren 60 gün içinde muhasebe birimlerine ödeme yapılması halinde yüzde onbeş indirim uygulanır veya yine bu süre içerisinde ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali için dava açılabilir. Karşı dava açılsa bile, Ecrimisil tutarı tahsis edilmek zorundadır. Bu aşamada yürütmeyi durdurma talebi üzerine dava açıldıysa, Mahkeme’de yürütmeyi durdurma kararı vermişse dava sonuçlanana kadar tahsilât durdurulur.

İdarece yapılan ve resen düzeltilmesi gereken hataları yine idarece düzeltirse; Ecrimisil ihbarnamesine yapılan itiraz veya açılan dava ile ecrimisil düzeltme ihbarnamesine açılan davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde yirmi indirim uygulanır. Ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi hâlinde ecrimisil, en az yüzde yirmibeşi peşin kalan kısmı ise İdarenin uygun göreceği taksit zamanlarında ve en fazla üç yıl içinde taksitler hâlinde ödenebilir. Alacağın kalan kısmına kanunî faiz uygulanır.

Bu şekilde haksız olarak işgal edilen taşınmazınız varsa ya da tarafınıza bu şartlar oluşmadığı halde ecrimisil ihbarnamesi gönderildiyse konuyla ilgili tüm hukuki yardım ve destek ihtiyaçlarınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.