Hafta İçi : 09:00-18:00
·

Bu makalede artan enflasyon sebebiyle kira bedelinin uyarlanması davası açılabilmesi için gerekli koşulların ne olduğu incelenecektir. Kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, kural olarak her iki tarafın özgür iradesi ile serbestçe belirlenir. Ancak sözleşmenin kurulduğu esnada belirlenen bu bedel, zamanla değişen şartlara uygun olmayabilir. Ahde vefa (sözleşmeye bağlılık) ilkesi gereğince, kira sözleşmesinin tarafları, sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerini her koşulda yerine getirmelidir. Ancak bazen sözleşmenin imzalanmasından sonra taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlar meydana gelebilir. Değişen koşullar, sözleşmenin taraflarına ait edimler arasındaki dengeyi, taraflardan biri için katlanılamayacak ölçüde bozulabilir. Bu durumda, taraflar sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması için dava açabilir. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra edimler arasındaki dengeyi bozabilecek değişikliklerden biri de enflasyondur. Enflasyon, mal ve hizmetlerin fiyatlarının genel düzeyde ve sürekli olarak artmasıdır. Enflasyonun belirlenmesinde belirleyici olan, yalnızca belirli bir mal ya da hizmetin fiyatının artması değil, fiyatların genel düzeyinde bir artış olmasıdır. Meydana gelen fiyat artışları neticesinde paranın alım gücü azalmaktadır. Ülkedeki olumsuz ekonomik gelişmeler neticesinde meydana gelen enflasyon, kira sözleşmesinin tarafları arasındaki dengeyi önemli ölçüde sarsabilir. Bu durumda, artan enflasyon sebebiyle kira bedelinin uyarlanması davası açılması gündeme gelir.

Uyarlama Davasının Yasal Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanılarak kira bedelinin uyarlanması için dava açılabilir. İlgili hüküm uyarınca, gerekli koşulların gerçekleşmesi halinde taraflar, kira bedelinin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

Uyarlama Davasının Koşulları

Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasının istenebilmesi için aşağıdaki koşulların birlikte mevcut olması gerekir:

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olmalıdır.
2. Meydana gelen durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalıdır.
3. Meydana gelen durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

İlgili hüküm uyarınca, belirtilen tüm koşulların mevcut olması halinde, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Enflasyon sebebiyle kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması için açılan davada, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle inceleme yapılıp karar verilir.

Uyarlama Davasının Koşullarının İncelenmesi

a) Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olması

Uyarlama davası açılabilmesi için davanın dayanağı olan değişikliğin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra meydana gelmiş olması gerekir. Kira sözleşmesi kurulduğu esnada zaten var olan bir durumdan kaynaklı olarak uyarlama davası açılamaz. Kira bedelinin artan enflasyon sebebiyle uyarlanmasının talep edilebilmesi için, sözleşme kurulduktan sonra enflasyonun artmış olması gerekir. Ayrıca, davanın dayanağı olan değişiklik olağanüstü bir durum olmalıdır. Enflasyon artışı, bu kapsamında olağanüstü bir durum olarak değerlendirilebilir. Zira meydana gelen aşırı enflasyon, tarafların kira sözleşmesine
katlanmasının beklenemeyeceği bir durum yaratabilir.

Meydana gelen olağanüstü durumun, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülememesi veya öngörülmesinin beklenmemesi gerekmektedir. Dolayısıyla tarafların ilgili değişikliği öngörememiş olması tek başına yeterli değildir. Taraflar, ilgili değişikliği öngörememiş olsa dahi, aynı zamanda bu değişikliğin öngörülebilir nitelikte de olmaması gerekir.

Yargıtay’ın, kira sözleşmesinin tarafı olan tacirin basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü nedeniyle tacirlere ilişkin öngörülemezlik koşulu bakımından ayrı değerlendirmeleri bulunmaktadır. Türk Ticaret Kanunu’nun 18/2 maddesi gereğince, her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Dolayısıyla Yargıtay bazı kararlarında, ekonomik istikrarsızlık durumunun, tacir için öngörülemeyen bir husus olamayacağına işaret etmektedir. Konuya ilişkin bir kararda, “Türkiye’de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının her an değişebileceği bir gerçektir. …Dolayısıyla, somut olayda, tacir olan davacı yönünden, uyarlamanın temel koşullarından biri olan “Sonradan ortaya çıkan olguların tahmin edilemez nitelikte olması veya olgular tahmin edilebilmekle birlikte, bunların sonuçlarının somut olaya etkilerinin bu derecede ağır olabileceğinin öngörülememiş olması” unsuru gerçekleşmemiştir.” (HGK. 15.10.2003 T. E:2003/13-599, K:2003/599) denilmektedir.

b) Meydana gelen durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olması

Sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü durum, uyarlama talep edenden kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmış olmalıdır. Yani uyarlama talep eden kişi, uyarlama talebinin dayanağı olan değişikliğe kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Enflasyon olgusu, kira sözleşmesinin taraflarından birinden kaynaklanabilecek bir husus değildir.

c) Meydana gelen durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması

Taraflardan birinin kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilmesi için, meydana gelen durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması gerekir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kurulması esnasında mevcut olan denge, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen değişiklikler nedeniyle taraflardan biri aleyhine büyük ölçüde bozulabilir. Söz konusu durumda sözleşme adaleti ortadan kalkar ve tarafların sözleşmeyle bağlı kalması hakkaniyete aykırı bir hale gelir. Değişen koşullar nedeniyle, tarafların edimleri arasındaki dengenin bozulması “İşlem Temelinin Çökmesi” olarak ifade edilir. Tarafların sözleşmeyle bağlı tutulamaması sonucunu doğuran ve önemli adaletsizliğe yol açan bir değişikliğin meydana gelmesi halinde, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi çerçevesinde sözleşmenin düzenlenmesi gerekir. Enflasyonun aşırı artışı, kira sözleşmesinin edimleri arasındaki dengeyi bozan hallerden biridir.

Yargıtay içtihatında enflasyon artışı, sözleşme edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallerden sayılmıştır. Ancak uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığının tespitinde, her somut olayın kendi özelliğine göre değerlendirileceği unutulmamalıdır. “Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.” (3. Hukuk Dairesi 2017/7432 E., 2019/397 K.)

d) Borçlunun, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

Sözleşmenin uyarlanmasının istenebilmesi için kanunda öngörülen bir diğer koşul, borcunun borcunu ifa etmemiş olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmasıdır.

Uyarlama Davasına Konu Kira Sözleşmesinin Süresi

Kanunda her ne kadar sözleşme süresine ilişkin bir düzenleme olmasa ve Yargıtay’ın aksi yönde kararları olsa da, güncel Yargıtay kararlarında uzun süreli kira sözleşmeleri için uyarlama davası açılabileceği ifade edilmektedir. Konuya ilişkin benzer nitelikteki karardan birinde ifade edildiği üzere, “Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama “ davası açılabilir.” (3. Hukuk Dairesi 2021/5067 E., 2021/7930 K.)

Uyarlama Kararı

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde ifade edildiği üzere, gerekli koşulların gerçekleşmesi halinde taraflar, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeyi fesih hakkına sahiptir. İlgili hüküm doğrultusunda, taraflar kira bedelinin uyarlanmasını, mümkün değilse feshini talep edebilirler. Bu durumda, ilgili maddede yer alan şartların varlığı durumunda, sözleşmenin uyarlanması, uyarlamanın mümkün olmaması durumda sözleşmenin sona ermesi söz konusu olur.

Kira sözleşmesinin taraflarından birinin kira bedelinin uyarlanmasını talep etmesi halinde, koşullar mevcut ise, hakimin kira bedelinin uyarlanmasına karar verebileceği gibi kira sözleşmesinin diğer şartlarının uyarlanmasına da karar verebileceği kabul edilmektedir. Yani, açılan davada kira bedelinin uyarlanması talep edilmesine rağmen, sair hususlarda (kira sözleşmesinin süresi vs.) uyarlama kararı verilebilir.

İlgili Yazılar

whatsappdestek iletişim iletişim