Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Yönetici kanundan kaynaklı görevlerini yerine getirirken kendi adına ve hesabına işlem yapmaktadır. Ancak yöneticinin Kat Malikleri Kurulunu temsilen yaptığı bu işlemlerden aynı zamanda kat malikleri de sorumludur.
APARTMAN YÖNETİMİ NASIL OLUŞTURULUR?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 34’de yöneticinin kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçileceği belirtilmektedir. Bu seçimin yapılabilmesi için öncelikle usulüne uygun bir toplantı yapılması gerekmekte sonrasında ise bu toplantıda bir yönetici belirlenmelidir. Toplantının yapılması ve yönetici atanması da dahil olmak üzere yapılacak diğer işlerin belirlenebilmesi için apartman için oluşturulacak bir karar defteri olmalıdır. Karar defterinin usule uygun olabilmesi için her bir sayfasının numaralandırılarak notere onaylatılması ve sonrasında tutanakların yazılması gerekmektedir.. Noter onayı aşamasında apartmana bir isim belirlenmişse bu isim belirtilerek onaya işletilmelidir.
Karar defteri temin edilip noterden onaylatıldıktan sonra yönetici seçimi ve yapılacak diğer işler için usulüne uygun bir toplantı çağrısıyla birlikte kat malikleri toplantıya davet edilmeli ve belirlenen günde toplantı yapılmalıdır. Toplantı yeter sayısı oluştuktan sonra yapılan toplantıda yönetime söz konusu bina içerisinde aday yoksa dışarıdan bir kişi veyahut da heyet aday gösterilerek yeterli karar sayısı ile seçilmelidir.
APARTMAN YÖNETİMİ NASIL DEVREDİLİR ?
Apartmanlarda yönetici seçimi, 15 gün öncesinden çağrısı yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında yapılır Ana gayrimenkulün 8 veyahut da daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde bulunmakta ise, malik kanunen yönetici durumunda olur. Apartman yöneticisi olmak için gerekli şartlar arasında kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu olması şartı bulunmaktadır.
APARTMANDA TADİLAT vb. SÖZ KONUSU OLURSA;
Apartmanda ve ortak alanlarda tadilat, yıkım, onarım, yeni bir yapının yapılması için maliklerin toplanarak 4/5 çoğunluk ile bu yönde karar alması gereklidir. Söz konusu karar alınmadan ortak alana müdahale edilemez
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19/2;
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.’
Yazılı rıza için toplantı yapılması gerekli midir?
Rızanın alınması için tüm kat maliklerinin toplanmasına gerek yoktur. Tüm kat malikleri ile tek tek görüşülerek yazılı rızaları alınarak gerekli çoğunluk sağlanabilir. (Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku 8.Baskı Ankara Seçkin Yayınevi s. 312)
KMK 42/1 “Kat malikleri,an agayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.’
Sonuç olarak yapılacak yapı ve tadilat herkes için faydalı yenilikse sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması yeterli olacaktır ancak kat maliki sadece kendisi faydalanacak ve sadece kendisine fayda sağlayacak ise 4/5 çoğunluğun yazılı rızasını alması gerekecektir.
APARTMAN YÖNETİCİSİNİN GÖREV VE HAKLARI NELERDİR?
1)GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ
Genel olarak Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular, ana taşınmazı idare ve kat malikleri birliğini temsil eder . Yöneticinin görevleri ise Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde sayılmıştır. Kat mülkiyeti Kanunu 35. maddesine göre yöneticinin görevleri, yönetim planında yazılır ve yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça, yönetici aşağıda bulunan işleri görür;
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
- Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
- Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
- Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
- Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması;
- Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
2)DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını,söz konusu protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatları ve tarihlerini ve bütün giderleri, tarih sırasıyla karar defterine yazmak ve bu söz konusu defteri ve giderlerin belgeleriyle yönetime ait diğer belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır.
Yöneticinin, söz konusu karar defterini, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içerisinde kapattırması gerekmektedir. Tüm bu görevleri yerine getirmeyen yönetici hakkında ise Kat Mülkiyeti Kanunun madde 36’nın atıfıyla 33. maddenin son fıkrasındaki 250 Türk Lirasından 2.000 Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
3)İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI
İşletme projesi,apartmanın ya da söz konusu bir sitenin bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider miktarlarını, tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktarı ve tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak için her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarını gösteren belgedir.Burada avans olarak tanımlanan ödemenin uygulamada karşılığı aidattır. O halde, aidatın doğru tespit edilmesi için işletme projesinin yapılması gerekmektedir.
a)Aidatın Belirlenmesi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun’un 20’nci maddesine göre;
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa tüm kat malikleri EŞİT miktarda katılmak zorundadır.
- Binanın ya da sitenin sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa ise her kat malikinin KENDİ ARSA PAYI oranında katılması gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 37’nci maddenin ilk cümlesinde “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.” hükmü yer alır. Buna göre işletme projesi iki şekilde yapılabilmektedir;
- Kat malikleri kurulunca
- Yönetici tarafından
APARTMAN YÖNETİCİSİNİN HAKLARI
Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki bakımından yönetici, vekilin haiz olduğu haklara sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanunu 40. maddesinde “Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yapılan ihtara rağmen yerine getirmezlerse, yönetici kendine ait sözleşmeyi feshedip, yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğradığı zararının tazminini kat maliklerinden isteyebilir.” hükmü bulunmaktadır.
YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU
Kat Mülkiyeti Kanunu 38. Madde hükmü“Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.” bulunmaktadır. Bu madde hükmüne uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu olup yöneticilik görevini sürdürdüğü zamanda temsil ettiği kişilerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlü bulunmaktadır. Yönetici yaptığı hizmet nedeniyle kendisine bırakılan bir kısım malları ve mevduatı görevi dışında şahsi amaçları veya 3. şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullandığı halde Türk Ceza Kanunu’nun 155. maddesi uyarınca “Güveni Kötüye Kullanma” suçunun nitelikli halinden yargılanması durumu söz konusu olur.
Borçlar Kanunu’nun vekilin sorumluluğuna ilişkin bulunan hükümleri, yönetici kat maliki ilişkisinde de geçerlidir. Yöneticinin üçüncü kişilere karşı sorumluluğuysa haksız fiil hükümlerine tabidir.
1)Apartman Yöneticisinin Sözleşmeden Kaynaklanan Sorumluluğu
Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Kanunun vekilin sorumluluğuna ilişkin bulunan hükümleri, kat maliki ile yönetici arasındaki ilişkide de geçerli olmaktadır.
Atıf yapılan Borçlar kanununun 506. maddesinin 2. ve 3. fıkrasına göre;
“Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” denilmektedir.
Atıf yapılmış olan Borçlar Kanunu’na göre vekilin sorumluluğu, işçinin sorumluluğuna ilişkin hükümlere bağlı bulunur. Bu nedenlerle kat maliklerine karşı aynı bir vekil gibi sorumlu olan yönetici, görevini normal şartlarda kendisinden beklenen titizlikle yerine getirmek durumundadır. Yöneticinin vekil olarak bulunan sorumluluğu, kanunla ve yönetim planıyla üstlendiği görevlerle sınırlıdır. Görevini kendisinden beklenen özenle yerine getiren yönetici, yaptığı görev yüzünden oluşabilecek zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Fakat yöneticinin, görevini yerine getirirken kasten veya ihmal yoluyla gerçekleştirdiği zararlardan kişisel sorumluluğu bulunmaktadır.
2)Apartman Yöneticisinin Haksız Fiilden Kaynaklanan Sorumluluğu
- Kusura Dayanan Sorumluluk
Kusur sorumluluğu, bir kimsenin hukuka aykırı ve kusurlu bir davranışla sözleşme dışında başka bir kimseye vermiş olduğu zararın giderilmesini düzenleyen sorumluluktur.
b.Apartman Yöneticisinin Tabi Olabileceği Kusursuz Sorumluluk Halleri
- i) Adam Çalıştıranın Sorumluluğu
Adam çalıştıranın sorumluluğu, kusursuz sorumluluk türlerinden özen sorumluluğudur. Adam çalıştıranın sorumluluğu, başkasının fiilinden doğan sorumluluk halidir. Borçlar Kanunu Madde 66 fıkra 1’e göre “Adam çalıştıran, çalışanın, kendisine verilen işin yapılması sırasında başkalarına verdiği zararı gidermekle yükümlüdür”. Apartman yöneticisinin adam çalıştıran sıfatıyla sorumluluğu bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu Madde 66’ya göre yardımcı kişi, üçüncü kişiye sözleşme dışı sorumluluk çerçevesinde zarar verir. Borçlar Kanunu madde 116’daysa borçlu, borcun ifasında yardımcı kişi kullanmaktadır. Bu maddeye göre, zarar gören alacaklıyla borçlu arasında daha önce kurulmuş bir sözleşme ilişkisi bulunmaktadır.
Apartman yöneticisinin kat malikleri kurulu tarafından yönetici seçilmesi halinde kat malikleri ile yönetici arasında sözleşme ilişkisi kurulacaktır. Bu sebeple apartman yöneticisinin kat maliklerine olan borcu sonucunda borcunu ifa yardımcısı kullanmak suretiyle yerine getirdiği durumda istihdam ettiği kişinin kat maliklerine vermiş olduğu zararda Borçlar Kanunu Madde 116’nın uygulanması lazımken; buna karşılık apartman yöneticisinin adam çalıştıran sıfatıyla istihdam ettiği şahısın üçüncü kişilere vermiş olduğu zararlarda ise Borçlar Kanunu Madde 66’nın uygulanması gerekmektedir.
