Aile konutu 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesiyle düzenlenmiş olan malik olan eşin tasarruflarına karşın aileyi korumayı amaçlayan bir düzenlemedir. İlgili hükme göre; eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu yazımızda yalnızca aile konutu şerhinin niteliği ve iyi niyetli üçüncü kişilere karşı etkisinden bahsedileceğinden konuyla ilgili detaylı bilgi almak için;
- Aile Konutu Şerhi
- İpotekte Eşin Rızası Aranır Mı? Başlıklı makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
TMK’nın aile konutu başlıklı 194. maddesinde malik olmayan eşe tapuya şerh verme imkânı tanınmıştır. İlgili hükme göre; aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu şerhinin tapu kaydına işlenebilmesi için herhangi bir yargı kararına yahut malikin talebine ihtiyaç duyulmamakta olup malik olmayan eşin irade beyanı görülmüştür. Tapu Sicil Tüzüğü’nün 49/c hükmü uyarınca; aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösterir nüfus kayıt örneği ile malik olmayan eşin tek başına ya da eşlerin birlikte tapu müdürlüğüne başvurması yeterlidir.
Ancak aile konutu şerhinin tapuya işlenmesinin kolaylığına rağmen çoğunlukla aile konutu vasfına sahip taşınmazların tapu kaydında aile konutu şerhi olmadığı görülmektedir. Ve aile konutu şerhi olmadığı için kimi zaman malik olmayan eşin rızası aranmaksızın aile konutu satış veya ipotek gibi işlemlere konu olabilmektedir. Onayı olmadan aile konutu üzerinde işlem yapılan eş ise tapu kaydının düzeltilmesi, tapu iptal-tescil davası açmak durumunda kalmaktadır. TMK 194 & TMK 1023 tartışması ise tam bu noktada devreye girmektedir.
Bilindiği üzere tapu siciline hakim olan ilkelerden birisi de aleniliktir bu kapsamda tapu sicili herkese açık olduğu gibi kimse de tapu sicilindeki kaydı bilmediğini ileri süremeyecektir. TMK madde 1023 ise tapu sicilinde yapılan tescilin iyiniyetli üçüncü kişilere karşı olan etkisini düzenlemektedir. İlgili hükme göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Aile konutu niteliğine sahip taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi yer alıyorsa herhangi bir tartışma söz konusu değildir ancak aile konutu şerhi işlenmeyen taşınmazlara ilişkin tartışma söz konusudur. Tartışma konusu ise tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmadığı için taşınmazın aile konutu olduğunu bilmeyen ve bilebilecek durumda da olmayan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunacak mıdır yoksa; şerh olsa olmasa da ve iyi niyet kötü niyet araştırması yapmaksızın aile konutu mu korunacaktır.
İyi niyetin korunması halinde malik olmayan eşin rızası olmaksızın aile konutu üzerinde ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunacaktır ve kendisine tapu kaydının düzeltilmesi davası yöneltilmeyecektir. Diğer ihtimalde ise şerh olsun ya da olmasın ve üçüncü kişi iyi niyetli olsun ya da olmasın malik olmayan eşin rızası olmaksızın aile konutu devredilemeyecek yahut herhangi bir ayni hakla sınırlandırılamayacaktır. Böyle bir durumda malik olmayan eş dava açarak aile konutunun mülkiyetinin eski malik olan eşe dönmesini sağlayabilecek ve aile konutunu diğer ayni hakların sınırlamasından kurtarabilecektir.
Öğretide her iki görüşün de çokça taraftarı bulunmaktadır hatta bu iki görüş dışında kalan farklı görüşler de mevcuttur ancak uygulamanın ne yönde olduğu Yargıtay kararları ile açıklanabilecektir. Yargıtay kararları da eski tarihli kararlar ve yeni tarihli kararlar olarak ayrılabilecektir. Kararlardan birkaçını paylaşacak olursak;
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 24.04.2013 tarihli, 2012/2-1567 Esas ve 2013/579 Karar sayılı kararında “…aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tarafından, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmemesi halinde, işlem tarafı iyiniyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 1023.maddesi hükmü ile korunmuştur…” ifadelerine yer verilerek şerh verilmemiş olması halinde üçüncü kişilerin iyi niyetinin korunacağını ve eşin rızası olmamasına rağmen tasarruf işleminin geçerli olacağına karar vermiştir. Ancak bu karar Yargıtay’ın uzun yıllardır süregelen yeni içtihadı karşısında geçerliliğini yitirmiş olup güncel Yargıtay uygulamasını yansıtmamaktadır.
Güncel uygulamayı yansıtan, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.04.2015 tarihli, 2013/2-2056 Esas ve 2015/1201 Karar sayılı kararında ise “…TMK’nın 194/1. maddesinde eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlamanın aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı, üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının herhangi bir öneminin bulunmadığı, eldeki davada davacı eşin rızası alınmaksızın aile konutunun ipotek olarak davalı eş tarafından gösterilmesinin TMK’nın 194/1 maddesine aykırılık teşkil ettiğinden bahisle davanın kabulü ile dava konusu aile konutu üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına… Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde ipotek işleminin, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat teşkil etmek üzere kurulmuş bulunmasının da önemi bulunmamaktadır. Bu durumda, TMK’nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır…” ifadelerine yer verilerek TMK 194 hükmünün bir fiil ehliyeti sınırlaması olduğu, tapuya şerh verilmemiş olsa ve üçüncü kişi iyi niyetli olsa dahi malik olmayan eşin rızası olmaksızın yapılan işlemin geçersiz olacağı ifade edilmiştir.
Yine güncel uygulamayı yansıtan Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 04.04.2019 tarihli, 2019/1311 Esas ve 2019/4071 Karar sayılı kararında “…Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu hüküm ile aile konutu şerhi “Konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Getirilen sınırlandırma, “Emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir…” ifadelerine yer verilerek TMK 194 hükmünün emredici nitelikte olduğunu şerhin ya da üçüncü kişinin iyi niyetinin herhangi bir etkisinin olmadığı belirtilmiştir.
Sonuç olarak aile konutu üzerinde niteliğine sahip olan taşınmazı konu alan mülkiyet hakkının devri veya sınırlı ayni hak tesisi işlemlerinde malik olmayan eşin rızası zorunludur. Malik olmayan eşin rızası olmaksızın yapılan işlemler tasarrufu gerçekleştiren malik eşin fiil ehliyetindeki eksiklik nedeniyle geçersizlik yaptırımıyla karşı karşıya kalacaktır. Malik olmayan eş rızası alınmaksızın yapılan tasarruf işlemleri karşısında işlemin iptalini talep ve dava edebilecektir ve burada aile konutu şerhinin yapılmış olmasının yahut üçüncü kişinin iyi niyetinin herhangi bir etkisi olmayacaktır.
