Aidat Borcu , kiracının kira borcu gibi asıl borçlarından biri olup, bu borcun ödenmemesi halinde kural olarak kiralayan tarafça ödendikten sonra kiracıya rücu edilebilmektedir.
Aynı şekilde Aidat Borcu yönetim tarafından hem kiracıya hem de kiraya verene karşı ileri sürülebilen borçlardan olup kiracı ve kiraya veren müteselsilen borçludurlar.
Kat mülkiyeti, bir taşınmazın bağımsız bölümlerine malik olan kişilerin ortak yaşamını ve yönetim şeklini düzenleyen özel bir hukuki sistemdir. Bu sistemde ortak giderlere katılım zorunluluğu, hem Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan hem de kat maliklerinin birlikte yaşama yükümlülüğünden kaynaklanmaktadır. Aidat alacakları, bu çerçevede kat maliklerinin veya kiracılarının ortak giderlere katılma borcunun ifa edilmemesi halinde doğan parasal nitelikteki talepler niteliğindedir.
Aidat Alacağının Hukuki Niteliği
Aidat alacakları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca, kat maliklerinin ortak yerlerin bakım, onarım, yönetim ve koruma giderlerine katılma borcunun bir sonucu olarak ortaya çıkar. Kanunun açık hükmü gereğince, her kat maliki arsa payı oranında veya yönetim planında belirlenen şekilde giderlere katılmakla yükümlüdür. Bu giderler arasında kapıcı, güvenlik, temizlik, bakım, onarım, enerji giderleri gibi kalemler bulunur.
Aidat Borcundan Sorumluluk
Aidat borcundan asıl sorumlu kişi kat malikidir. Ancak KMK m.22 uyarınca kiracı da ödemekle yükümlü olduğu ortak gider ve avans payından kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Bununla birlikte kiracının bu sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Türk Borçlar Kanunu m.299 gereği, kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmasını, kiracının da bunun karşılığında bedel ödemesini konu edinir. Bu bedel, yalnızca çıplak kira miktarını değil, kullanım sürecinden doğan yan giderleri de kapsar.
TBK m.317 uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmakla ve “kullanımdan doğan giderleri” ödemekle yükümlüdür. Bu giderlerin en tipik örneği aidattır. Kiracı, kiralananı kullanırken ortak alanlardan (merdiven, asansör, güvenlik, otopark vb.) yararlandığından, bu alanların bakım ve yönetim giderlerine de katlanmak zorundadır.
Bu nedenle aidat borcu, kiralananın kullanılmasından doğan yan edim olup, kira bedelinin tamamlayıcı bir parçası niteliğindedir. Aidatın ödenmemesi, dolaylı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi anlamına gelir.
Aidat Borcu İcra Takibi
Aidat alacağının icra takibine konu edilmesi, alacağın niteliğine göre değişir.
- Kat malikleri arasındaki aidat borçları, KMK m. 35/f uyarınca yönetici tarafından kat malikleri adına ilamsız genel haciz yolu ile takip edilebilir.
- Kiracı tarafından ödenmeyen aidatlar ise, kira bedeline dahil yan edim sayıldığından, İcra ve İflas Kanunu m. 269 hükümlerine göre ilamsız kira alacağı takibi kapsamında talep edilebilir.
Kiraya veren, kira bedeli ile birlikte aidat borcunu da ödeme emrinde göstermelidir. Bu durumda kiracı, hem kira hem aidat bedeli yönünden borçlu sıfatını kazanır.
Aidat Borcu Tahliye Sebebi mi ?
Kiracının aidat borcunu ödememesi, TBK m.315 uyarınca temerrüt hali oluşturur ve malik lehine fesih hakkını doğurabilir.
Şayet kiracı aidat borcunu ödemez ise malik bu borcu yönetime müteselsil borçlu sıfatıyla ödedikten sonra kiracıya rücu eder örneğin icra takibi yapar ve kiracı tarafça borç ödenmezse temerrütten dolayı kiracı hakkında tahliye davası açılabilir.
Aidat Borcu İki Haklı İhtar
Ayrıca TBK m.352/2 gereği, bir kira yılı içinde aidat borcu dahil kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtarda bulunulmuşsa , sözleşme süresi sonunda tahliye davası açabilir.
Yargıtay Kararı-6.HD.,E.2015/11891 K.2016/5132 T. 5.9.2016
“ Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700.-TL ödemiş, TBK’nın 314 ve TBK’nın 315.maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50.-TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.”
Aidat Borcu Ne Zaman Muaccel Olur ?
Bu konuda 6098 sayılı Borçlar Kanunu konunun çözümüne ait hususları 314. ve 315.maddede düzenlemiştir.
“MADDE 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” demektedir.
Yukarıda Kanunun ilgili maddelerinde de açıkça belirtildiği üzere sözleşme ve yerel adet olmadığı sürece aidat borcu ay sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmesi gerekmektedir.
Bununla birlikte Aidat Borcu yönetimce alınan kararla belirlenen tarihte de muaccel hale gelir. Belirlenen tarihte muaccel olan aidat borcundan dolayı faiz işlemeye başlar.
KAYNAKÇA
1-Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 26. Baskı, Ankara: Yetkin Yayınları, 2022.
2-Gümüş, Mustafa Alper. Kat Mülkiyeti Hukuku. 6. Baskı, İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2021.
3-Gürsoy, Kemal. Kat Mülkiyeti Hukuku. Yetkin Yayınları, Ankara.
