HAKSIZ İŞGAL VE ECRİMİSİL

Haksız işgal sonucu taşınmazı kötüniyetli olarak kullanan işgalciden istenen tazminata “Ecrimisil” veya “Haksız İşgal Tazminatı” denir.

Hukukumuzda; kötü niyetli haksız zilyet tarafından bir taşınır veya taşınmaz malın haksız bir şekilde işgal edilmesi ve kullanılması durumunda, işgalin sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi davası açılması haricinde; kötüniyetli işgalciden tazminat talep edilip edilemeyeceği, tazminat talep edilebileceği durumda ise bu tazminatın hukuki dayanağının ne olacağı Yargıtay İçtihatlarında ve Doktrinde tartışma konusudur.

Biz bu yazımızda öncelikle, ecrimisil ve haksız işgal kavramının daha iyi anlaşılabilmesi için bu kavramları tanımlayıp ardından ecrimisil davasının koşullarını ve sürecini anlatacağız.

Ecrimisil kavramı; bir taşınmaz malın hukuka aykırı bir şekilde, tasarruf etme hakkı olmayan bir kişi tarafından, taşınmazın sahibinin rızası dışında kullanılması sonucu oluşan bir tazminat hakkı olarak tanımlanmaktadır. ecrimisil davası ise; bu tazminatın talep edildiği dava olarak tanımlanmaktadır.

 

Ecrimisil Davasının Koşulları

Taşınmaz malı haksız bir şekilde kullanılan malikin belli koşullar gerçekleştiği takdirde ecrimisil davası açma hakkı bulunmaktadır. Ecrimisil davası açılması için birlikte gerçekleşmesi aranan bu koşullar aşağıdaki gibidir;

1- Haksız bir işgalin varlığı

Haksız bir işgalin varlığı koşulunun gerçekleşmesi için taşınmazın malikinin rızası hilafına işgal edilip hukuka aykırı bir şekilde kullanılması gerekmektedir. Bu duruma örnek olarak; taşınmaz malikinin rızası olmadan taşınmaz üzerinde inşaat yapılması, taşınmazın kira sözleşmesine aykırı bir şekilde kullanılması veya taşınmaz üzerinde tarım yapılması örnek verilebilir.

2- İşgalcinin kötüniyetli olması

İşgalcinin kötüniyetli olması, taşınmazı üzerinde hakkı olmadan kullandığını bilmesi veya bilmesi gerektiği durumlarda söz konusu olur. İşgalcinin gerekli özeni gösterse dahi taşınmazı hakkı olmadan kullandığını bilemeyeceği durumlarda ise haksız kullananın iyiniyetli olduğundan ve dolayısıyla kendisinden ecrimisil talep edilemeyeceğinden söz edilebilir.

3- Taşınmaz sahibinin bu işgal sonucunda zarara uğraması

Taşınmaz malikinin bu işgal sonucunda zarara uğraması koşulu sadece doğrudan zararları değil dolaylı zararları da kapsar nitelikte olmalıdır. Uğranılan zararlara; taşınmaz malikinin doğrudan uğradığı zararlar, taşınmaz malın uğradığı zararlar,  mahrum kalınan kira bedeli ve taşınmazın haksız kullanımı sonucunda işgalcinin elde ettiği gelirler örnek verilebilir.

4- Uğranılan zarar ve taşınmazın işgali arasında illiyet bağı olması

Ecrimisil davasının bir diğer koşulu uğranılan zararla taşınmazın işgali arasında uygun bir illiyet (nedensellik) bağı olmasıdır. Diğer bir ifadeyle uğranılan zarar taşınmazın işgali sonucunda gerçekleşmiş olması gerekmektedir.

İntifadan Men Koşulu

Taşınmazın paylı veya elbirliğiyle mülkiyete konu olması, taşınmazı kullanan kişinin ise taşınmazda payı bulunan ve taşınmazı diğer paydaşların onayı olmaksızın kullanan bir kişi olması durumunda yukarıda bulunan genel dava koşullarına ek olarak ayrıca İntifadan Men koşulu aranmaktadır. Bu koşulun gerçekleşmediği durumda ise açılan ecrimisil davası reddedilmektedir.

İntifadan men, kelime anlamı olarak kullanımın engellenmesi anlamına gelmektedir. Ecrimisil davasının açılması için gerekli olan intifadan men koşulu ise; taşınmazı kullanamayan paydaş veya paydaşların, taşınmazı payından fazla kullanan paydaşın payını aşan kullanımına itiraz etmesi veya bu kullanımı engellemesi sonucu gerçekleşmektedir. Bu itirazın herhangi bir şekil şartı olmamakla ve intifadan men koşulunun yargılama sırasında her türlü delille ispatı mümkün olmakla birlikte ispat kolaylığı açısından itirazın yazılı olarak yapılması önerilmektedir. Uygulamada yazılı itiraz noterden ihtarname gönderilmesi yoluyla yapılmaktadır.

İntifadan Men Koşulunun İstisnaları

Paylı veya elbirliğiyle mülkiyete sahip taşınmazların, taşınmazda payı olan bir kişi tarafından diğer paydaşların onayı olmaksızın kullanılması durumunda İntifadan Men koşulu aranmakla birlikte bu koşulun da mahkeme kararlarıyla gelişmiş birtakım istisnaları bulunmaktadır.

Bu istisnalar;

  • Paylı veya elbirliğiyle mülkiyetle sahip olunan taşınmazın hukuki veya doğal bir semeresinin olması

Bu durum çeşitli yargı kararlarında taşınmazın işyeri, konut gibi kiraya verilebilecek bir yer olması; taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren bir yer olması veya taşınmazın üzerinde kendiliğinden ot, çiçek gibi ürün oluşması gibi örneklendirilmiştir.

  • Bazı kamu kurumlarının paylı veya elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmazları

Hazine ve vakıflar gibi bazı kamu kurumlarının paylı veya elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmazlarına yönelik işgal durumunda söz konusu kamu kurumlarının açacağı ecrimisil davasında intifadan men koşulu aranmamaktadır.

  • Taksim (Miras Paylaşma) ve fiili kullanım anlaşmasının varlığı

Paylı veya elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmazın paydaşları arasında Taksim (Miras Paylaşma) ve fiili kullanım anlaşmasının varlığı durumunda taşınmazdan her paydaşın nasıl yaralanacağı belirlenmiş olduğundan herhangi bir paydaşın payını haksız yere ihlal etmesi durumunda, ecrimisil davasının açılması için intifadan men koşulu aranmamaktadır.

  • Paylı veya elbirliğiyle mülkiyetle sahip olunan taşınmazın, ihlali gerçekleştiren paydaşlarına yönelik daha önce bir hukuki işlem gerçekleştirilmesi

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere paylı veya elbirliğiyle mülkiyetle sahip olunan taşınmazın, ecrimisil davası açan paydaşının, ihlali gerçekleştiren paydaş veya paydaşlara karşı müdahalenin men’i, el atmanın önlenmesi ve ortaklığın giderilmesi davası gibi çeşitli davaların açma veya noterden ihtarname gönderme hakkı vardır. İhlali gerçekleştiren paydaş veya paydaşlara yönelik  bu tarz hukuki işlemlerin gerçekleştirilmesi durumunda da ecrimisil davasının açılması için ayrıca intifadan men koşulu aranmamaktadır.

 

Ecrimisil Davasının Hukuki Niteliği

Mecelle döneminden beri fiili olarak hukukumuzda yer alan ecrimisil hakkında maddi hukuk kurallarımızda somut bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu sebeple ecrimisilin hukuki niteliği doktrin ve Yargıtay uygulamasında tartışmalıdır.

Yargıtay çok önceleri bu tazminatı bir kira bedeline benzer bir alacak olduğunu kabul etmiştir. Ancak daha sonrasında ise bu konudaki görüşünü değiştiren Yargıtay, ecrimisil talebinin haksız fiil esasına dayandığını kabul etmiştir. Yargıtay, günümüzde de bu görüşünü sürdürmektedir.

Bu konu Yargıtay kararlarında olduğu gibi doktrinde de tartışmalıdır. Doktrindeki Kimi yazarlar ecrimisilin haksız fiilden kaynaklanan bir tazminat talebinde olduğu görüşündeyken bazı yazarlar ise ecrimisili haksız zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereler açısından değerlendirmektedir. Ayrıca ecrimisilin sebepsiz iş görme veya kira hükümlerine tabi olması gerektiğini savunan yazarlar da bulunmaktadır.

Görüldüğü üzere ecrimisilin hukuki niteliği Yargıtay ve Doktrinde oldukça tartışmalıdır. Ancak uygulamada ecrimisilin hukuki niteliği çoğunlukla haksız fiilden kaynaklanan tazminat olarak görülmektedir.

 

Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davasında görevli ve yetkili mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun görev ve yetkiye ilişkin kurallarına göre belirlenmektedir.

Ecrimisil davası malvarlığına ilişkin hakkı konu alan bir dava olduğu için ecrimisil davalarında görevli mahkeme HMK m. 2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ecrimisil davalarındaki yetkili mahkeme açısından ise birden çok seçimlik yetkili mahkeme mevcuttur. Bu durumun sebebi Ecrimisil’in hukuki niteliğinin Yargıtay ve Doktrin bakımından tartışmalı olmasıdır.

Ecrimisil davasında öncelikli olarak genel yetki kuralını düzenleyen HMK m. 6 uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ancak bazı Yargıtay Kararlarınca Ecrimisil’in, haksız fiilden kaynaklanan bir dava olduğu görüşü benimsendiği için HMK m. 16 uyarınca; haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi de Ecrimisil davasında yetkili mahkemeler olarak kabul edilmektedir.

Ayrıca Ecrimisil davasının, Ecrimisil’e konu taşınmaza yönelik el atmanın önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte açılması halinde HMK m. 12 uyarınca davanın konusu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin olarak yetkili hale gelmektedir.

 

Ecrimisil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Haksız fiilden kaynaklanan tazminat taleplerine yönelik 2 ve 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmasına karşın bu konudaki Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı sebebiyle Ecrimisil talebine ilişkin olarak açılacak tazminat davasının 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu kabul edilmektedir. Bu süre davanın açılış tarihinden geriye yönelik 5 yıl olarak hesaplanmaktadır.

Yargıtay tarafından verilen İçtihadı Birleştirme Kararı’nda; ecrimisil davasının haksız fiilden kaynaklanan bir tazminat davası olduğu görüşü benimsenmesine karşın, aynı kararda ecrimisil davasının zamanaşımının kira alacaklarının zamanaşımı süresi olan 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu görüşünün benimsenmesi doktrin tarafından eleştirilmektedir.

 

Ecrimisil Tazminatının Hesaplanması

Hukuki niteliği ve talep koşulları çoğunlukla yargı kararlarıyla şekillenmiş olan ecrimisil tazminatının hesaplanma yöntemi de ağırlıklı olarak yargı kararlarıyla belirlenmiştir.

Yargı kararlarına göre Ecrimisil tazminatına konu bedel hesaplanırken öncelikli olarak dikkate alınan tutar en az ecrimisile konu taşınmazın kira bedelidir. Mahkemelerce bu kira bedeli hesaplanırken başta bilirkişi incelemesi olmak üzere birçok delil dikkate alınmaktadır. Ayrıca mahkemece yapılan incelemede taşınmazın haksız kullanımından kaynaklanan başkaca zararlar oluştuğunun tespiti halinde mahkemece bu zararlar da ecrimisil bedeli hesaplanırken dikkate alınmaktadır.

 

Sonuç

Yukarıda detaylarıyla incelediğimiz üzere; taşınmazı haksız bir şekilde işgal edilip kullanılan taşınmaz maliki, bu işgali önlemek için el atmanın önlenmesi davası açabilmekle birlikte bu işgal sonucunda uğradığı zararları gidermek için kötüniyetli haksız zilyete yönelik ecrimisil davası açıp dava sonucunda haksız işgal sebebiyle uğradığı zararları tazmin edebilmektedir. İşbu yazımızda da ecrimisil davasının koşulları, süreci ve zararın tazmin süreci anlatılmıştır.