TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

TAAHHÜDÜ İHLAL SUÇU
14 Mart 2021
ANLAŞMALI BOŞANMA
15 Mart 2021
Tümünü göster

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın belirlenen bedel karşılığında ve taraflarca belirlenen şartlar ile gelecekte yapılması planlanan satışını amaçlayan bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aynı satış sözleşmesi gibi Tapu Müdürlüğünce düzenleme şeklinde yapılır. 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesinde ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin Noterlikçe düzenleme şeklinde de yapılabilmekte olduğu hükmü yer almaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara mutlak bir hak tanımakta olmayıp uyuşmazlık halinde üçüncü kişileri etkileyen haklar doğurmaz. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi halinde taşınmazı devralan üçüncü kişinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden haberdar olmadığını ileri sürme hakkı bulunmadığı gibi, kendisinden taşınmazın devri talep edildiğinde tescil edilmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmazın devrini sağlamakla yükümlüdür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılma amaçları arasında, henüz meydana getirilmemiş bir taşınmazın devredilemeyecek olması veya bedelin taşınmazın satılması konusunda anlaşmanın sağlandığı sırada ödenemeyecek olması gibi durumlar gösterilebilir. Örneğin, inşaat sektörü gelişmiş olan ülkemizde müteahhitlerin ekonomik açıdan sıkıştığı zamanlarda meydana getirecekleri binalardaki taşınmazları nakit sağlamak amacıyla önceden sattıkları durumlar vardır. Bu gibi durumlarda müteahhit henüz var olmayan bir taşınmazı satıp devredemeyeceğinden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde yer aldığı üzere satıcı taşınmazı devir borcu altına girerken, alıcı taşınmaz karşılığında uygun bir bedel ödemekle yükümlüdür. Bu bedel para ile ödenebileceği gibi sözleşmede eşya karşılığı ödeneceği hususu da belirlenebilir. Eğer alıcı borcunu sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde yerine getirmesine rağmen satıcı devir borcunu yerine getirmemekte direniyor ise alıcı tapu iptali ve tescil davası açarak satıcıyı mahkeme hükmü ile tescile zorlayabilir. Bu dava halk arasında tescile zorlama davası olarak da bilinmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmemiş olması halinde taraflar edimlerinin yerine getirilmemiş olmasından dolayı yalnızca birbirlerine başvurabilmektedirler. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu siciline tescil edilir ise taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı da devir borcu yöneltilebilmektedir. Örnek vererek açıklamak gerekirse; Satıcı S ve Alıcı A kişilerinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptıklarını ve bu sözleşmeyi tapu siciline tescil ettirdiklerini varsayalım. Satıcı S’nin daha yüksek bedel önerdiğinden bahisle taşınmazını P’ye satıp devrettiği durumda A kişisi P’den taşınmazın devrini talep edebilecektir. P’nin herhangi bir şekilde S ve A arasındaki sözleşmeyi bilmediğini öne sürme ihtimali bulunmamaktadır. Çünkü Tapu Siciline Güven ilkesi uyarınca tapu kayıtları alenidir ve ilgililerin inceleyebilmesi bakımından açıktır. Olayda da satışı ve devri gerçekleştirilen taşınmaz üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tescil edilmiş olduğundan P, taşınmazı satın alırken bu sözleşmenin taşınmaz üzerinde bulunduğunu görebilmektedir.

Taşınmazı satın almasına rağmen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle taşınmazı alıcıya devretmek zorunda kalan üçüncü kişi, taşınmazın devrolmasından kaynaklı olarak satıcıdan ödenen bedeli ve koşulları mevcutsa tazminatını talep edebilecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin Tapu Memurunca düzenleme yahut Noterlikçe düzenleme şeklinde yapıldığını yukarıda söylemiştik. Peki bu şekil şartlarına uyulmaması halinde sözleşmenin durumu ne olacaktır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekle aykırılığı halinde sözleşme hüküm doğuramayacaktır. Başka bir deyişle sözleşme mutlak butlan ile batıldır. Ancak bazı durumlarda yerleşmiş Yargıtay İçtihatları da göstermektedir ki, şekle aykırılık her zaman sözleşmenin mutlak butlanla batıl olması demek değildir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak isteyen tarafların, şekle aykırı olarak adi yazılı şekilde yapmış oldukları sözleşmeler, Türk Medeni Kanunu’nun 2. Maddesi uyarınca “hakkın kötüye kullanılması yasağı”ndan bahisle geçerli sayılabilmektedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1987/2 Esas 1988/2 Karar sayılı ve 30/09/1988 tarihli kararında bu husus açıkça belirtilmiştir. Kararda örnek olarak şu olay gösterilmiştir:

Müteahhidin nakit sağlamak amacıyla şekli geçerliliği bulunmayan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparak taşınmazını satma iradesini gösterdiği ve gelecekte taşınmazı fiilen alıcıya teslim ettiği olayda, alıcı taşınmazın adına tescilini istemesine rağmen sözleşmenin şeklen geçersiz olduğundan bahisle müteahhit taşınmazı devretmemektedir. Aksine taşınmazı satın almak arzusunda olan alıcının taşınmazdan tahliye edilmesi için yasal yollara başvurmaktadır. Bu durumda şekli olarak geçersiz olan sözleşmenin hüküm doğurmayacağı hususu kabul edilmekle birlikte müteahhidin şekle aykırı olarak düzenlenmiş sözleşmenin hüküm doğurmayacağını bilerek ve bunun arkasına sığınarak hakkını kötüye kullandığı görülmektedir. İşte bu gibi durumlarda yerleşik Yargıtay içtihatları ve güncel Yargıtay Kararları doğrultusunda söylemek gerekir ki, hakkın kötüye kullanılması halinde sözleşme ayakta tutularak, sözleşmenin Noterlikçe veya Tapu Memurunca düzenleme şeklinde yapılmış sayılması ve taşınmazın alıcı adına tescili gerekmektedir.

Oldukça istisnai olan bu durum dışında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kanunun aradığı şekil şartına uyulmadan yapılmış olması halinde yapılan sözleşme kesin olarak hükümsüz kalacaktır.